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上海卢小兰资深律师
上海卢小兰资深律师
  卢小兰律师 毕业于华东政法学院,从事律师职业多年,现在上海英恒律师事务所执业,任副主任律师。在执业期间,卢律师办理了大量的各种纠纷案件,积累了丰富的办案经验. 卢律师的业务范围: 1.代理各种经济纠纷案件... 详细>>
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房产评估的类型和原则

来源:常州法律咨询网  人气:  时间:2015-10-02 21:39:55

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评估类型

1、一般评估:

这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

2、房地产抵押贷款评估:

这类评估是购房者寻求金融支持时,对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估,它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

3、特定评估:

这种评估是房地产交易管理部门,对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值,计算缴纳税费。

评估原则

1、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时,则价格上升,否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产,价格趋于一致。

3、最有效使用原则:以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础

5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时,不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

6、估价时点的原则 :估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间,是一个具体的日期,通常年、月、日表示,估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的,房地产价格有很强的时间性,它是某一时点的价格,不同的时点,同一宗房地产往往会有不同的价格,也就是说,估价实际上只是求取某一时点上的价格,所以估价一宗房地产的价格时,必须假定市场情况停止在估价时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

房地产评估的程序

1、明确评估基本事项

明确评估目的:在受理评估业务时,通常由委托方提出评估目的,并将评估目的写在评估报告上。

了解评估对象

确定评估基准日:常以年、月、日表示

签订评估合同:它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。

2、制定工作计划

3、实地查勘收集资料:实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤,并要做记录。

4、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理的价格,一般以一种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,以求互相对照和检验修正。

5、综合分析确定评估成果

6、撰写评估报告 房产律师
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